2020-05-07
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財(cái)綜[2015]15號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、國土資源廳（局）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（委、局），中國人民銀行上海總部、各分行、營業(yè)管理部、省會(huì)（首府）城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局、銀監(jiān)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局、國土資源局、建設(shè)局：
為貫徹落實(shí)黨的十八屆三中全會(huì)精神，提高公共租賃住房供給效率，按照《財(cái)政部關(guān)于推廣運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式有關(guān)問題的通知》（財(cái)金[2014]76號(hào)）和《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)政府和社會(huì)資本合作模式操作指南（試行）的通知》（財(cái)金[2014]113號(hào)）有關(guān)要求，現(xiàn)就運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式（Public-Private Partnership）推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理的有關(guān)事宜通知如下：
一、充分認(rèn)識(shí)運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理的重要意義
政府和社會(huì)資本合作模式是政府與社會(huì)資本在公共服務(wù)領(lǐng)域建立的一種長期合作關(guān)系，通過這種合作和管理過程，可以更有效率地為社會(huì)提供公共服務(wù)。運(yùn)用這種模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理，有利于轉(zhuǎn)變政府職能，提升保障性住房資源配置效率；有利于消化庫存商品住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；有利于提升政府治理能力，改善住房保障服務(wù)。運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理，作為一項(xiàng)政策創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，對于穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生具有十分重要意義，各地要充分認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作的重要性，積極有序開展試點(diǎn)工作。
二、運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理的基本目標(biāo)和原則
（一）基本目標(biāo)。通過運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式，發(fā)揮政府與社會(huì)資本各自優(yōu)勢，把政府的政策意圖、住房保障目標(biāo)和社會(huì)資本的運(yùn)營效率結(jié)合起來，逐步建立“企業(yè)建房、居民租房、政府補(bǔ)貼、社會(huì)管理”的新型公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理模式，有效提高公共租賃住房服務(wù)質(zhì)量和管理效率。
（二）基本原則。
1.政府組織，社會(huì)參與。政府根據(jù)本地區(qū)公共租賃住房需求狀況，制定公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，組織合適的公共租賃住房項(xiàng)目開展政府和社會(huì)資本合作試點(diǎn)，選擇社會(huì)資本參與投資建設(shè)和運(yùn)營管理公共租賃住房。
2.權(quán)責(zé)清晰，各司其職。在公共租賃住房項(xiàng)目合同中，明確政府與社會(huì)資本的各自責(zé)任，按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。
3.激勵(lì)相容，提高效率。通過綜合運(yùn)用多種政策手段，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整的租金價(jià)格機(jī)制，確保社會(huì)資本具有穩(wěn)定合理的投資回報(bào)；建立嚴(yán)格的績效評價(jià)機(jī)制，對項(xiàng)目運(yùn)作、住房保障服務(wù)質(zhì)量和資金使用效率等進(jìn)行綜合考核評價(jià)，確保公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營達(dá)到預(yù)期效果。
三、公共租賃住房項(xiàng)目政府和社會(huì)資本合作模式和條件
（一）公共租賃住房政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目的基本模式。運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理，主要是政府選擇社會(huì)資本組建公共租賃住房項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司與政府簽訂合同，負(fù)責(zé)承擔(dān)設(shè)計(jì)、投資建設(shè)、運(yùn)營、維護(hù)管理任務(wù)，在合同期內(nèi)通過“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持”獲得合理投資回報(bào)，依法承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)；政府負(fù)責(zé)提供政策支持，定期調(diào)整公共租賃住房租金價(jià)格，加強(qiáng)公共租賃住房工程建設(shè)及運(yùn)營維護(hù)質(zhì)量監(jiān)管。合同期滿后，項(xiàng)目公司終結(jié)，并按合同約定作善后處理。政府對項(xiàng)目公司承擔(dān)有限責(zé)任，不提供擔(dān)保或承諾。
（二）公共租賃住房政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目的基本條件。適合運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式的公共租賃住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件：1.已納入住房保障規(guī)劃和年度計(jì)劃。2.項(xiàng)目規(guī)劃所在區(qū)域交通便利，學(xué)校、醫(yī)院等公共基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全。3.戶型建筑面積符合公共租賃住房條件。戶型建筑面積以40平方米左右的小戶型為主，單套建筑面積控制在60平方米以內(nèi)。4.承租公共租賃住房的保障對象數(shù)量穩(wěn)定。5.保障對象按市場租金水平向項(xiàng)目公司繳納住房租金。6.政府按保障對象支付能力給予分檔補(bǔ)貼及其他政策支持。7.公共租賃住房運(yùn)營期限不少于15年。
四、公共租賃住房政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目的適用范圍
適用政府和社會(huì)資本合作模式的公共租賃住房項(xiàng)目主要包括：（一）政府自建自管項(xiàng)目；（二）政府收購的符合公共租賃住房條件的存量商品住房項(xiàng)目；（三）符合公共租賃住房條件且手續(xù)完備、債務(wù)清晰的停工未完工程項(xiàng)目；（四）以企業(yè)為主建設(shè)管理的公共租賃住房項(xiàng)目。
對于存量和在建的項(xiàng)目，特別是債務(wù)規(guī)模比較大的政府融資平臺(tái)公司持有的公共租賃住房，應(yīng)當(dāng)在科學(xué)評估的基礎(chǔ)上，采取招投標(biāo)、拍賣、掛牌等法律法規(guī)規(guī)定的方式將公共租賃住房資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目公司，實(shí)行規(guī)范的政府和社會(huì)資本合作模式運(yùn)作，轉(zhuǎn)讓收入優(yōu)先用于償還對應(yīng)的存量政府債務(wù)；對于擬新建和收購的項(xiàng)目，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、投資建設(shè)、運(yùn)營、管理全過程均可按政府和社會(huì)資本合作模式運(yùn)作。
五、規(guī)范運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理
（一）建立公共租賃住房政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目庫。各地應(yīng)認(rèn)真梳理、科學(xué)甄別適合政府和社會(huì)資本合作模式的公共租賃住房項(xiàng)目，建立項(xiàng)目儲(chǔ)備庫。政府和社會(huì)資本合作的公共租賃住房項(xiàng)目由市縣財(cái)政部門會(huì)同同級(jí)住房保障部門從存量和新增項(xiàng)目中篩選。
（二）做好項(xiàng)目前期論證和準(zhǔn)備工作。市縣財(cái)政部門會(huì)同同級(jí)住房保障部門引入第三方中介機(jī)構(gòu)和專家，對擬實(shí)施政府和社會(huì)資本合作的公共租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行必要性、可行性、經(jīng)濟(jì)性、合規(guī)性評估和物有所值評價(jià)，論證項(xiàng)目是否滿足政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目的必要條件。在此基礎(chǔ)上，財(cái)政部門應(yīng)組織開展政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目財(cái)政承受能力論證工作，通過識(shí)別、測算項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)政支出責(zé)任，科學(xué)評估項(xiàng)目實(shí)施對當(dāng)前及今后年度財(cái)政支出的影響，為項(xiàng)目財(cái)政預(yù)算管理提供依據(jù)，以保障政府切實(shí)履行合同義務(wù)，有效防范和控制財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。
（三）選擇合作伙伴。按照《中華人民共和國政府采購法》、《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)<政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目政府采購管理辦法>的通知》（財(cái)庫〔2014〕215號(hào)）等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，綜合考慮企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績、技術(shù)和管理能力、資金實(shí)力、服務(wù)質(zhì)量、信譽(yù)等因素，擇優(yōu)選擇公共租賃住房項(xiàng)目合作伙伴。
（四）籌組項(xiàng)目公司。按照“政府引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、市場運(yùn)作、利益分享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)”的原則，由合作企業(yè)組建項(xiàng)目公司，具體負(fù)責(zé)公共租賃住房項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、投資、建設(shè)、運(yùn)營、維護(hù)和管理。
（五）簽訂合作合同。合同的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：公共租賃住房項(xiàng)目名稱、建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模、資金籌集、合作期限、戶型結(jié)構(gòu)、運(yùn)營期限、維修維護(hù)責(zé)任；住房保障服務(wù)的數(shù)量、質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)；公共租賃住房租金價(jià)格及調(diào)整機(jī)制；合同期滿后項(xiàng)目移交的內(nèi)容、方式、程序及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，涉及資產(chǎn)處置的，應(yīng)當(dāng)事先約定政府與社會(huì)資本收益分享比例；建設(shè)和運(yùn)營管理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制；項(xiàng)目終止的條件、流程和終止補(bǔ)償；違約責(zé)任；爭議解決方式等內(nèi)容。
（六）建立監(jiān)管和績效評價(jià)機(jī)制。政府對公共租賃住房政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目運(yùn)作、服務(wù)質(zhì)量和資金使用效率等進(jìn)行全過程監(jiān)管和綜合考核評價(jià)，認(rèn)真把握和確定服務(wù)價(jià)格和項(xiàng)目收益指標(biāo)，加強(qiáng)成本監(jiān)審、考核評估、價(jià)格調(diào)整審核，引入第三方進(jìn)行社會(huì)評價(jià)，評價(jià)結(jié)果向社會(huì)公示，并作為項(xiàng)目價(jià)格、政府補(bǔ)貼、合作期限等調(diào)整的依據(jù)。
六、構(gòu)建政府支持政府和社會(huì)資本合作模式公共租賃住房的政策體系
（一）財(cái)政政策。市縣財(cái)政部門統(tǒng)籌運(yùn)用各級(jí)政府安排用于公共租賃住房的資金，通過貸款貼息方式支持公共租賃住房政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目購建和運(yùn)營管理，具體貼息辦法按照財(cái)政部印發(fā)的《城鎮(zhèn)保障性安居工程貸款貼息辦法》（財(cái)綜〔2014〕76號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。同時(shí)，根據(jù)公共租賃住房保障對象的支付能力給予分檔補(bǔ)貼，重點(diǎn)對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼，配合同級(jí)住房保障部門督促保障對象按照合同約定的市場租金水平向項(xiàng)目公司繳納住房租金。對于試行公共租賃住房政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目試點(diǎn)的地區(qū)，中央財(cái)政不改變城鎮(zhèn)保障性安居工程資金分配方式。
（二）稅費(fèi)政策。對公共租賃住房建設(shè)按照國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金；落實(shí)現(xiàn)行有關(guān)公共租賃住房購建和運(yùn)營管理稅收優(yōu)惠政策。
（三）土地政策。一是新建公共租賃住房建設(shè)用地可以租賃方式取得，租金收入作為土地出讓收入納入政府性基金預(yù)算管理。二是對于新建公共租賃住房項(xiàng)目，以及使用劃撥建設(shè)用地的存量公共租賃住房項(xiàng)目，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，政府可以土地作價(jià)入股方式注入項(xiàng)目公司，支持公共租賃住房政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目，不參與公共租賃住房經(jīng)營期間收益分享，但擁有對資產(chǎn)的處置收益權(quán)。三是在新建公共租賃住房政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目中，可以規(guī)劃建設(shè)一定比例建筑面積的配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施用于出租和經(jīng)營，以實(shí)現(xiàn)資金平衡并有合理盈利，但不得用于銷售和轉(zhuǎn)讓。
（四）收購政策。對于收購符合公共租賃住房條件的存量商品住房項(xiàng)目，按照政府搭橋、公司主導(dǎo)、雙方自愿、保本不虧的原則確定收購價(jià)格；也可以按當(dāng)?shù)毓沧赓U住房建設(shè)成本及合理收益率確定收購價(jià)格。
（五）融資政策。一是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在房地產(chǎn)開發(fā)貸款大項(xiàng)下建立公共租賃住房開發(fā)貸款的明細(xì)核算，對公共租賃住房貸款單獨(dú)核算、單獨(dú)管理、單獨(dú)考核，根據(jù)自身實(shí)際，在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，加大對政府和社會(huì)資本合作模式公共租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目的信貸支持力度。二是鼓勵(lì)社?；?、保險(xiǎn)資金等公共基金通過債權(quán)、股權(quán)等多種方式支持項(xiàng)目公司融資。三是支持項(xiàng)目公司發(fā)行企業(yè)債券，適當(dāng)降低中長期企業(yè)債券的發(fā)行門檻。四是支持以未來收益覆蓋融資本息的公共租賃住房資產(chǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），探索建立以市場機(jī)制為基礎(chǔ)、可持續(xù)的公共租賃住房投融資模式。
七、扎實(shí)做好政府和社會(huì)資本合作模式公共租賃住房項(xiàng)目實(shí)施工作
（一）落實(shí)工作責(zé)任。財(cái)政部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家稅務(wù)總局等相關(guān)部門完善落實(shí)財(cái)稅支持政策；國土資源部會(huì)同財(cái)政部完善落實(shí)土地供應(yīng)支持政策；人民銀行、銀監(jiān)會(huì)指導(dǎo)督促金融機(jī)構(gòu)做好金融服務(wù)工作。地方各級(jí)財(cái)政、住房保障、國土、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等部門，按照職責(zé)分工落實(shí)工作責(zé)任。同時(shí)，地方各級(jí)財(cái)政部門要會(huì)同住房保障部門結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定政府和社會(huì)資本合作模式公共租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)方案，指導(dǎo)項(xiàng)目具體實(shí)施工作。
（二）建立工作機(jī)制。各級(jí)財(cái)政、住房保障、國土、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等部門，要建立政府和社會(huì)資本合作模式公共租賃住房部門聯(lián)席會(huì)議，專門研究解決運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理過程中出現(xiàn)的問題，聯(lián)席會(huì)議各部門要加強(qiáng)協(xié)作，密切配合，確保各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處，規(guī)范開展政府和社會(huì)資本合作模式公共租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)。
（三）開展項(xiàng)目試點(diǎn)。2015年，各地區(qū)應(yīng)當(dāng)抓緊組織開展政府和社會(huì)資本合作模式公共租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)工作，政府和社會(huì)資本合作模式公共租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目由市縣財(cái)政部門會(huì)同同級(jí)住房保障部門篩選，報(bào)省級(jí)財(cái)政部門會(huì)同住房保障部門共同審核確認(rèn)后實(shí)施。對于市縣篩選的公共租賃住房項(xiàng)目，每省可選擇一定數(shù)量的項(xiàng)目開展試點(diǎn)。對于擬實(shí)施的試點(diǎn)項(xiàng)目，省級(jí)財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住房保障部門將項(xiàng)目區(qū)位、投資規(guī)模、建筑面積和套數(shù)、合作方式、合作期限、資金來源等情況報(bào)財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。
中華人民共和國財(cái)政部 中華人民共和國國土資源部 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行 國家稅務(wù)總局 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì) 2015年4月21日